En pasadas newsletters de esta sección vimos cómo calcular la rentabilidad de un inmueble y cómo calcular la rentabilidad usando apalancamiento pero para poder obtener las rentabilidades necesitamos estimar los ingresos que vamos a tener por el alquiler.
En función del tipo de alquiler que utilicemos: Alquiler Tradicional, Alquiler de Temporada, Alquiler Turístico o Alquiler por habitaciones, tendremos que utilizar software diferente.
Hoy vamos a tratar cómo estimar ingresos de forma rápida en el alquiler de corta estancia también conocido como alquiler turístico.
Existen diferentes softwares que podemos utilizar que toman datos de las plataformas como Airbnb o Vrbo para darnos todo tipo de estadísticas que utilizar en nuestros análisis.
Los más conocidos en el caso del alquiler turístico son:
- AirDNA.
- Mashvisor.
- Pricelabs Market dashboard. (Pricelabs nace como herramienta de gestión dinámica de precios pero se expande a las
Hoy me voy a centrar en la primera puesto que es la que más me gusta para analizar el mercado, AirDNA.
Aunque también utilizo pricelabs para los precios dinámicos eso lo hablaremos otro día.
Volvamos a AirDNA.
Y vayamos hoy por un atajo, por la versión rápida para obtener el dato que buscamos.
Al entrar al lado del logo veremos una herramienta que llaman "Calculator" y donde nos da la opción de introducir una calle.
Introducimos una y directamente nos devuelve la información:
Esta información podremos afinarla indicando el número de habitaciones y baños que tiene el inmueble que estamos estudiando así como el número de huéspedes que pensamos alojar.
Es importante entender que la información que te otorga en cuanto a ingresos (revenue) son ingresos brutos donde luego tendrás que descontar gastos de limpieza, luz, agua, etc. para obtener los ingresos netos operativos o NOI y con ellos el resto de fórmulas de rentabilidad que ya vimos.
Además de estos ingresos, puedes ver la ocupación media (recuerda, siempre son medias, si tu inmueble está posicionado en un segmento alto o eres un gestor superior a la media mejorarás los números y viceversa) y el ADR que es una métrica muy utilizada en el sector hotelero que combina los ingresos y la ocupación:
ADR = Ingresos totales / días ocupados
Si sigues haciendo scroll podrás ver diferentes gráficas adicionales donde comprobar cómo se distribuyen los ingresos a lo largo del año, cómo han evolucionado los ingresos en los últimos meses o ejemplos de competidores en esa zona.
AirDNA te ofrece mucha más información de cada ciudad para hacer análisis de mercados infinitamente mayores en profundidad, pero al menos este camino rápido puede permitirte sacar una estimación de forma ágil que te permita filtrar si el inmueble que estás estudiando es o no rentable para ti.
Si quieres seguir aprendiendo sobre inversión inmobiliaria, todos los martes mando un email formativo desde la newsletter de ARIUM donde además si te inscribes ahora te envío de regalo una calculadora profesional para estimar rentabilidades y un estudio del mercado inmobiliario en España.
Un fuerte abrazo,
Nacho.