Arquímedes fue uno de los matemáticos más importantes de la Edad Antigua y de la historia.
En la antigua Grecia acuñó una frase que aún perdura hasta nuestros días:
“Dadme una palanca lo suficientemente larga y un punto de apoyo para colocarla y moveré el mundo”.
El apalancamiento es un poderoso modelo mental que tiene multitud de aspectos y variantes. Hoy nos centraremos en una de ellas: El apalancamiento financiero.
Y más concretamente en las métricas de análisis de rentabilidad de activos que debemos de estudiar cuando invertimos con apalancamiento.
Robert Kiyosaki, autor del best seller “Padre Rico, Padre Pobre” y reconocido inversor inmobiliario, es contundente con el impacto que puede tener el apalancamiento en nuestras finanzas:
“Si quieres ser rico necesitas apalancamiento”.
Por supuesto que todo uso de apalancamiento implica riesgo y debe de hacerse siempre con cabeza y con control.
En mi anterior newsletter de G23 describimos las métricas para analizar la rentabilidad de los activos y vimos la importancia de cada una de ellas.
Veamos ahora las métricas a analizar de forma adicional (recordad que siempre hay que ver ambas) cuando utilizamos apalancamiento financiero (hipoteca).
Cuando usamos apalancamiento, tenemos rentabilidad mediante tres vías:
• Cashflow.
• Amortización.
• Revalorización.
La primera de las rentabilidades que analizaremos, la rentabilidad del cashflow que nos llega a nuestra cuenta será diferente al de la newsletter anterior, cuando no teníamos en cuenta la hipoteca y lo veíamos únicamente desde la perspectiva de la rentabilidad del activo.
Primero, porque en este caso añadiremos a la parte de los gastos la cuota de la hipoteca además de los gastos operativos.
Y segundo, porque el dinero que nosotros estamos invirtiendo (o analizando) no es la totalidad del inmueble sino únicamente la entrada de la hipoteca (y lo que gastemos posteriormente en reforma, etc.).
A esta métrica para analizar la rentabilidad por cashflow cuando se usa hipoteca se le denomina Cash on Cash Return.
En España en ocasiones la verás como ROCE por herencia de la inversión en bolsa y en análisis de empresas.
El Cash on Cash Return (abreviado como CoC Return) se calcula como la división entre el cashflow neto (FCF por sus siglas en inglés Free Cash Flow) es decir los ingresos menos los gastos totales (operativos y financieros); y el total invertido (compra del piso, reforma, etc.).
El Cash on Cash Return es la métrica que nos da la rentabilidad del dinero invertido el cual es retornado a nuestra cuenta bancaria (antes de pasar por Hacienda).
Es decir, si nosotros invertimos 30K en la entrada de un piso y tras pagar los gastos generales y los gastos financieros (cuota hipotecaria) ganamos 3K en un año mediante el alquiler, tendremos un CoC Return del 10%.
La siguiente vía de rentabilidad es la amortización.
La cuota hipotecaria se divide siempre en dos partes:
• Principal (o Capital reembolsado). Es la parte de deuda que amortizas de la hipoteca en cada cuota.
• Intereses. Es el coste del dinero y la ganancia del prestamista, en este caso la entidad financiera que te haya concedido la hipoteca.
Si tienes un Cash on Cash Return positivo, es decir, tus ingresos superan a la totalidad de tus gastos (incluyendo los hipotecarios), quiere decir que los inquilinos te están pagando el 100% de la amortización de tu hipoteca (y los intereses de la misma).
La deuda no la estás abonando tú sino que lo hacen tus inquilinos.
En el ejemplo anterior, tenías un 10% de CoC Return, es decir, de rentabilidad por alquiler en cuanto a tu dinero invertido.
Pero si esto lo hemos calculado en un piso con una hipoteca a 20 años, cuando finalicen esos 20 años tú no solamente has ganado ese 10% anual, sino que ahora tienes un piso pagado que no lo has pagado tú.
Esa es la rentabilidad por Amortización.
Por supuesto esta rentabilidad se gana cada mes y no hay que esperar a la finalización de la hipoteca, si alguna vez queremos liquidar (vender) ese activo, en ese mismo momento "cobraremos" esa rentabilidad al no tener que devolver la totalidad del préstamo al banco.
Puedes mirar la FEIN de tu hipoteca para ver de forma ágil en cada cuota qué parte es de Principal (o Capital reembolsado te aparecerá) y qué parte son intereses.
Ya sabes que en las hipotecas en España se sigue el modelo conocido como "sistema de amortización francés" donde los primeros años se pagan la mayor parte de los intereses y éstos van disminuyendo en el tiempo de forma escalonada.
Por lo tanto de cara a calcular la amortización, por simplicidad, se suele calcular la amortización media y no la real de cada mes aplicando el sistema de amortizacion francés.
Para calcular la rentabilidad por amortización divide la cuota de amortización (anual) sin los intereses por el dinero invertido.
Por último, tenemos la revalorización de nuestro activo.
Es una métrica importante pero no dispone de fórmula (al no poder preverla).
Si estamos haciendo una estimación previa a una compra se recomienda ser cautos en este valor.
Más cautos aún si estamos comprando en barrios zona C o D (3 o 4) donde suelen hacerse los números con un 0% en esta métrica (o igual a la inflación).
Si estamos comprando en zona A o B (1 o 2) podemos establecer un 3% para ser cautelosos.
Estoy seguro que en el largo plazo será un valor muy superior pero mejor no maquillar una posible mala inversión apostando todo a la revalorización.
Y por aclarar posibles malentendidos.
Con esto no quiero decir que las zonas 1 y 2 tengan siempre una mayor revalorización que las zonas 3 y 4.
Si no que en las primeras la revalorización es más estable y la devaluación en las recesiones es menos pronunciada; y en las otras, la revalorización es más incierta (puede ser muy grande o nula o negativa) y la devaluación de su valor en recesión suele ser mucho más severa por lo que en el largo plazo cuando hay recesiones por el medio la revalorización en zonas C o D (3 o 4) no suele ser elevada.
En el caso de calcular la rentabilidad de un inmueble ya comprado hace años podemos estudiar el precio de mercado actual para entender cómo se ha revalorizado sobre el valor de compra.
Espero que te haya sido útil para analizar tus inversiones con apalancamiento.
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Un fuerte abrazo,
Nacho