Vamos a hablar hoy un poco de contratos.
¿Tema aburrido? Creo que no…
Más bien tema crítico.
Y te lo dice uno que montó una constructora con el contrato más buenista que una constructora puede haber creado en la historia de la construcción.
Lo primero.
Nunca firmes una obra sin contrato. Si esta parte no se entiende, digamos que tenemos (tienes) un problema importante.
Y ahora vamos a hablar de 10 temas importantes en tu contrato de obra. Desde tu perspectiva como cliente, que es la que importa aquí.
1- Presentación de las partes.
Asegúrate de que la empresa que va a ejecutar los trabajos aparece correctamente reflejada en el contrato. Aprovecha para buscar por su CIF la información de la empresa, y así revisas sus estados financieros y te aseguras de que es solvente.
2- Descripción de los trabajos
Incorpora al contrato los planos del proyecto. Aunque luego existan cambios, quedará claro el punto de partida y la conexión entre el presupuesto original y la descripción de los trabajos. Es habitual encontrar estos planos en un anexo al contrato.
3- Precios unitarios
El contrato debe tener un alcance de los trabajos. Especialmente importante es que aparezca en algún sitio (¿segundo anexo?), un listado con las partidas y sus precios unitarios. Esos precios unitarios deben aparecer como inamovibles en el contrato.
4- Tipo de contrato
Deja claro en el contrato si se está hablando de medición abierta (es decir, se va a cobrar lo que finalmente se ejecute en la obra, independientemente de las variaciones que pueda haber para arriba o para abajo con respecto al presupuesto original), o si el contrato es a precio cerrado (no se revisarán las mediciones). La segunda opción te quitará riesgo pero el constructor se cubrirá.
5- Plazo
Debe aparecer el plazo de la obra a ejecutar. Y dejar por escrito una penalización en caso de retraso. Esa penalización podrá estar alrededor del 2% del presupuesto por mes de retraso (lo normal es que esté en euros/día, pero para que te hagas una idea).
6- Condiciones de pago
Debe de quedar claro si existe adelanto o no (si lo hay, que no exceda del 10-15%, es mi recomendación). A partir de ahí lo correcto sería que cada mes se certificasen y facturasen los trabajos ejecutados. Si la forma de pago es 30%-40%-30% o similar…yo desconfiaría un poco (te lo dice uno que empezó así al montar la empresa; pero a día de hoy creo que es poco serio).
7- Proceso de cierre
Asegura que queda muy claro el proceso final de entrega del inmueble. Debe de existir un proceso de revisión de los trabajos, luego un plazo para corregir esos últimos puntos y una vez realizados se liberará la retención final (la retención final es normal que sea un 3-5% del presupuesto total).
8- Garantías
Mi sugerencia es que en el contrato dejes “Garantía conforme a la ley”, ya que en realidad es lo que se va a aplicar y no entras a detallar los diferentes tipos de garantías que existen en función del tipo de trabajos (1 año para acabados, 3 años para elementos que afecten la habitabilidad, …).
9- Gestión de cambios
Deja por escrito el proceso de aprobación de cambios. Como propiedad debes pedir aprobar siempre por adelantado cualquier cambio/desviación del presupuesto original. En el caso de medición abierta, lo normal es que conforme se termine un trabajo se ajuste la medición realmente ejecutada (supervisa este proceso o saldrás perdiendo).
10- Condiciones de terminación
Asegura que en caso de problemas tienes una salida de la obra bien definida en el contrato. Ya hablamos que si tienes que salir de una obra, es muy mala señal y te va a costar caro. Pero al menos deja por escrito las razones y proceso que permiten esa salida.
Algún punto se me ha quedado fuera (detalle de las obligaciones de cada parte, confidencialidad, jurisdicción aplicable, …), pero con lo anterior habrás realizado un buen chequeo de lo más crítico en tu contrato de obra.
Espero que haya sido útil. A por el último empujón de la semana.
Un saludo,
Alejandro Peñas
T: 656 29 05 69