Riesgos de una obra y cómo prevenirlos
De verdad de la buena
Ya has pillado que me gusta contarte una batallita al inicio de los correos. Para luego atacar el tema en cuestión.
Esta vez es distinto. Porque en lugar de contarte los posibles problemas de una obra, te voy a pedir que hables con tu vecino, tu tía, tu podólogo o cualquiera que haya pasado por una reforma recientemente.
Con eso tendrás suficientes batallas. Hoy vamos al grano, ¿te parece? Que tenemos un buen “ladrillo” para digerir.
Cada riesgo y qué hacer para minimizar las probabilidades de que te pase…
Incumplimiento de los plazos de la obra
Punto 1: define bien el proyecto (con tu arquitecto o con la persona que corresponda). Y haz todo lo posible por minimizar los cambios durante la obra. Cada cambio tiene un impacto en los tiempos. Y con frecuencia, mayor de lo que piensas.
Ejemplo: vamos a hacer un pequeño cambio en la tabiquería para ajustar el tamaño de los dormitorios.
Esto implica que el carpintero no puede entrar cuando tenía previsto. Y fíjate que después de tu obra tenía otra planificada. Así que ese pequeño retraso tiene efecto “látigo”.
Punto 2: supervisa el trabajo de la constructora.
Pide un planning de obra antes de arrancar, que lo revise tu arquitecto. Asegura que haya un jefe de obra con capacidad para la gestión del proyecto. Implanta una reunión semanal de obra con revisión del planning de ejecución. Pide a la constructora desde un inicio un listado con las decisiones a tomar y fechas, y cúmplelo (e.g., griferías, solados y alicatados, etc).
Incremento de costes
Punto 0: muy básico, pero asegura que el contrato especifica que los precios unitarios del presupuesto no podrán alterarse durante la ejecución de la obra.
¿La madera o el aluminio se van por las nubes y destroza los costes de la constructora? Quizá no tengas otra que sentarte a negociar (la vida es así), pero mucho mejor con el contrato claro.
Punto 1: asegura que un perfil técnico (arquitecto o similar) ha definido en detalle el presupuesto para la obra (la constructora debe “rellenar los precios”). Así minimizas las posibilidades de que falten partidas desde un inicio.
Punto 2: por muy bien que se haga el punto 1 siempre va a haber algún cambio o imprevisto en la obra, que requiera ajustes al presupuesto.
Éste es el punto más complicado de gestionar, porque como cliente, estás “vendido” a lo que la constructora te presupueste en ese momento.
El contrato debe especificar que cualquier precio nuevo debe de ser creado a partir de las partidas existentes en el presupuesto original.
A veces no es suficiente (imagina que quieres añadir al proyecto una puerta de cerrajería y no hay ninguna partida similar).
Aquí va un consejillo: añade una cláusula al contrato que en caso de cambios/añadidos que no puedan construirse a partir de partidas existentes en el presupuesto original, el cliente podrá pedir un presupuesto a un proveedor externo y tras añadir un margen de gestión para la constructora (20-30%), compararlo con el presupuesto obtenido por la constructora.
Si la constructora no acepta la cláusula, preocúpate porque quizá tiene en la cabeza mejorar su margen durante la obra (como el Madrid-Barca, un clásico).
Mala calidad en la ejecución
Este tema es sencillo. Por lo general existe una gran asimetría de conocimiento entre tú y la constructora. Así que va a ser muy difícil que puedas supervisar la calidad de su trabajo.
La solución: ese arquitecto o estudio que te ha acompañado en el diseño del proyecto debe continuar con la supervisión de la ejecución (Dirección de Obra o Dirección Facultativa).
Es posible que estés empezando a invertir en inmobiliario y que veas esto como un coste innecesario. Todo lo contrario. Un buen técnico te puede ahorrar mucho dinero tanto con el diseño como con la supervisión del proyecto.
Riesgos conectados con la Seguridad y Salud
No nos olvidemos de un tema delicado y de gran importancia.
Estamos hablando de obras. Y en las obras pueden suceder accidentes, desde poco graves a terribles. Y el responsable de las obra es el promotor.
Así que, aunque de nuevo vamos a hablar de costes adicionales, mi sugerencia es que hagas las cosas bien y no asumas riesgos en estos temas.
Para estar tranquilo, asegúrate de que la constructora cumple con lo siguiente
Certificado REA (Registro de Empresas Acreditadas)
Seguro de Responsabilidad Civil (SRC)
Estar al corriente de pago con Hacienda y con la Seguridad Social
TC1 TC2, que es muestra de que los trabajadores están inscritos en la SS
Y además en la obra se debe tener
Las licencias correspondientes (tu arquitecto se debe encargar)
Coordinador de Seguridad y Salud (el promotor es el responsable)
Apertura del Centro de Trabajo (la constructora lo gestiona)
Libro de Subcontratación (la constructora lo gestiona)
Con lo anterior podrás dormir tranquilo.
Hasta aquí el “ladrillo” de los riesgos y herramientas para minimizarlos. Prometido que el próximo correo se podrá leer sin necesidad de un vaso de agua.
Buena semana.
Alejandro Peñas
