Ayer fui a ver una obra.
Quiero decir, una posible obra para mi constructora (dosplanos, ya te suena).
Es un proyecto mediano (€100-150k) en la que probablemente sea una de las 3-4 mejores localizaciones de Madrid: la azotea de un rascacielos cuyo nombre conoces pero no debo compartir…
Estoy (casi) seguro de que no has estado allí. Así que sólo puedo animarte a que sigas todos los consejos inversores de mis compañeros de G23.
Y cuando ahorres un buen dinerito, te compras un piso allí y así disfrutas de la azotea.
Al lío.
¿El truco de esta visita?
Que la obra está a medias. Piscina casi terminada, pero instalaciones, playa de la piscina y vestuarios por hacer.
Al parecer el constructor anterior quebró por el camino.
Quizá te imagines o quizá no, las implicaciones de algo así.
Lo primero y fácil de entender es el retraso que se produce en un proyecto.
Entre el proceso de salida de la constructora original, volver a buscar constructora y los retrabajos, lo único que hay que concretar es el número de meses de por medio.
Pero hay más. Y es que cuando a una constructora le pides que entre en una obra a medias, lo primero que va a hacer es asegurarse de que no le caigan problemas del anterior.
Así que empieza por trabajos de auditoría de la obra anterior. Y es más que posible que necesite hacer retrabajos para asegurar garantías.
Y aún hay más…porque cuando uno parte una obra grande en “obras” más pequeñas, los precios que damos las constructoras suben. Es inevitable, otro día entramos en el mundo de los presupuestos.
Lo siento, no te quiero amargar. Hay más.
Porque cuando una constructora está cerca de quebrar hace lo posible por cobrar lo máximo posible de las obras en curso (parte del proceso de evitar la caída al precipicio).
Así que muy posiblemente, al liquidar…te deba dinero..
Todo este rollo para dejarte un par de consejitos cuando estés decidiendo constructora para tu proyecto (flipping o no flipping)
Asegura que es solvente (seguro que lo sabes, te vas a eInforma o similar y te descargas las cuentas anuales de la empresa…no es garantía pero ayuda)
Antes de arrancar, pídele que te comparta los certificados de estar al corriente de pago con Hacienda, la SS y el SRC
Entra dentro de lo normal que te pidan un adelanto al inicio de los trabajos, pero sospecha de cantidades >15% del presupuesto y de peticiones importantes de adelantos en obra (excepto carpinterías interiores/exteriores)
Si las cosas empiezan mal, que sepas que suelen ir a peor. Tienes la demolición y las primeras 3-4 semanas de obra para darte cuenta de si te equivocaste y cambiar de constructora. Una vez empieza la fase de instalaciones, tu vida se complica
Ligado al punto anterior, deja claro en el contrato las condiciones para terminar la relación (e.g., retrasos importantes, obra vacía, personal no competente). Otro día hablamos más a fondo del contrato
Hasta aquí el primer mail con un poquito de contenido.
A ver si en breve me dan la buena noticia de haber ganado el proyecto y puedo compartir los detalles (y alguna foto), para que te decidas a empezar a ahorrar.
Nos vemos.
Alejandro Peñas