Máxima Rentabilidad con el Menor Riesgo
Las Inversiones Unicornio
Desde la antigüedad el riesgo de una inversión ha estado correlacionado de forma directa con su rentabilidad.
En la actualidad seguimos viendo este patrón.
Una startup tiene muchísimo más riesgo y por tanto más rentabilidad que una empresa sólida del SP500.
Un bono denominado coloquialmente “basura” (con calificación por debajo del BBB) como un bono de Venezuela tiene más rentabilidad y riesgo que un bono triple A (AAA) que tiene la máxima calidad crediticia.
En el alquiler tradicional de la inversión inmobiliaria vemos el mismo patrón.
Los pisos en zonas de la periferia (zonas 3 o 4) en peores condiciones (sin ascensor, con problemas, etc.) tienen más rentabilidad y riesgo que los pisos en zonas prime.
De forma genérica, un inmueble bien seleccionado en una zona 3 dobla o triplica la rentabilidad de uno ubicado en una zona prime.
Ninguna inversión es buena o mala por sí misma.
Hay grandes inversores en activos de alto riesgo y viceversa.
La inversión perfecta es aquella que se adapta a tu perfil inversor.
Si trazamos una gráfica basándonos en la rentabilidad-riesgo y la dividimos en 4 cuadrantes tendríamos algo así:
Cada uno de estos cuadrantes tiene unas características en cuanto a su estrategia de inversión por lo que emulando a Boston Consulting Group en su Matriz BCG podríamos establecer una metáfora para cada uno de ellos:
INVERSIONES VACA
Las Inversiones Vaca son aquellos pisos de zona 3 o zona 4, generalmente buscados con algún tipo de problema que solucionar.
Es cierto que tienen un riesgo más elevado pero también una rentabilidad por cashflow muy alta.
Los inversores que invierten en estos pisos suelen fijarse únicamente en la rentabilidad por cashflow y no en la rentabilidad por la revalorización del inmueble.
Admiten que no les preocupa incluso si el valor de su activo no solo no se revaloriza sino que se deprecia porque su objetivo es no vender nunca el piso y aprovechar únicamente las grandes rentabilidades por alquiler para su flujo de caja.
De ahí proviene el nombre de VACA, por esas vacas lecheras (en ocasiones los inversores de este cuadrante llaman así de forma coloquial a este tipo de pisos) que los ganaderos no buscan sacrificar para vender su carne (venta del piso revalorizado) sino focalizarse en extraer y vender su leche (el alquiler).
INVERSIONES CASTILLO
En el otro extremo de la escala riesgo-rentabilidad tenemos a las inversiones castillo.
Son aquellas inversiones en zona 1 o zona 2 donde el inversor acepta una menor rentabilidad a cambio de un menor riesgo.
Este inversor se centra en la revalorización de sus inmuebles y en ocasiones escucharás referirse a él como “inversor patrimonialista”.
Este tipo de inversiones no solo tienen un menor riesgo en los inquilinos sino que en periodos de recesión su valor (al menos históricamente) tiene por lo general menores caídas y recuperaciones más rápidas que activos de zonas metropolitanas.
INVERSIONES UNICORNIO
¿Es posible romper la gráfica rentabilidad-riesgo y obtener lo mejor de los dos mundos?
La rentabilidad por cashflow de las inversiones vaca y la solidez y bajo riesgo de las inversiones castillo.
La respuesta es SÍ.
Aunque lógicamente, con una letra pequeña que analizaremos luego.
¿Cómo acceder al cuadrante unicornio?
La única forma es pivotando en el modelo de negocio.
Si en lugar de alquiler tradicional, aplicamos Alquiler Turístico (STR) (o en ocasiones, también con el Alquiler por Habitaciones) podemos acceder a altas rentabilidades con bajo riesgo.
La mayoría de las zonas 1 o 2 de las ciudades están pegadas a los cascos históricos de las ciudades o las zonas turísticas.
Los huéspedes que se alojen en estas zonas tienen las comodidades de un buen barrio con la cercanía a la zona turística.
¿Cuál es la letra pequeña entonces?
Que al cambiar el modelo de negocio realmente estamos añadiendo complejidad.
El Alquiler Turístico es mucho más rentable que un alquiler tradicional.
Podemos obtener rentabilidades de doble dígito (+10%) en inmuebles de zona 1-2 que en tradicional estarían en 3-4%.
Pero también es más complejo y requiere de mucho más tiempo de operación.
Así que la comparación no es justa.
Podríamos delegar en una empresa la operación del alquiler turístico y reducir a 0 la complejidad y el tiempo invertido.
Pero también erosionaríamos la rentabilidad.
Para acceder de verdad a las inversiones unicornio con la máxima rentabilidad al menor riesgo, debemos de automatizar al máximo mediante tecnología y procesos.
Pero eso te lo contaré otro día.
Puede que en la sección de Tecnología donde como sabes también escribo :)
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Un fuerte abrazo,
Nacho Fidalgo
