Segundo round de cómo declarar tus inversiones en inmuebles en la próxima declaración de la Renta (si no leíste el anterior, es aquí).
Uno de los quebraderos de cabeza del pequeño arrendador es qué gastos puede deducir en su IRPF.
Pues tengo una respuesta corta y una larga.
Respuesta corta: CUALQUIERA QUE SEA NECESARIO para obtener los ingresos.
Fin.
Respuesta larga: puedes desgravar CUALQUIER gasto que sea NECESARIO para obtener ingresos derivados de inmuebles, sí.
Pero no todos son fáciles de justificar.
Ni aceptados de primeras por Hacienda.
Así que vamos a ver con más detalle qué puedes deducir:
1. Financiación
Los intereses y demás gastos de los préstamos, ya sea para comprar el inmueble o reformarlo (ojo!: la devolución del principal no es gasto deducible).
Y no solamente hipotecas. También de préstamos personales.
Lo importante es que estén VINCULADOS con el inmueble alquilado.
2. Conservación y reparación
Pintar, cambiar una puerta o reparar una ventana.
Los gastos para mantener, reparar o sustituir COSAS QUE YA EXISTEN son deducibles.
Pero no confundir con AMPLIACIÓN o MEJORA.
Las ampliaciones o mejoras son los desembolsos que aumentan la CAPACIDAD del inmueble o su VIDA ÚTIL.
Como poner un ascensor o un aire acondicionado QUE NO EXISTÍAN.
Esto se consideran inversiones en el inmueble, por lo que no son deducibles directamente.
3. Impuestos y tasas
IBI, basuras, alumbrado, etc. son gastos deducibles.
El IVA/TPO, no. Son más valor de adquisición (y por ende, más amortización).
Las sanciones tampoco son deducibles. Los recargos, en cambio, sí.
4. IVA
Hablo del IVA por soportar gastos como los de reparación.
Si alquilo un local o parking, el IVA soportado lo recupero vía declaracion de IVA.
Si alquilo una vivienda, en cambio, el IVA me lo como. Así que puedo contarlo como gasto deducible en IRPF.
5. Servicios personales
Jardinero, portero, limpiador o administrador de fincas.
Incluso los gastos de asesoramiento, cuando guarda relación con los ingresos del inmueble.
Aunque sean gastos a nombre de la Comunidad de propietarios.
6. Gastos jurídicos
Ya sea para redactar el contrato, reclamar rentas o gestionar un impago, los gastos de abogados son deducibles.
Incluso las costas procesales.
7. Impagos
Si el arrendatario está en concurso, o a 31 de ducuenbre han pasado más de 6 meses desde que he reclamado un impago, puedo deducirme las facturas que no he cobrado.
Ya que también debo declarar las rentas devengadas.
Así la situación es neutra.
8. Seguros
De robo, incendio, cristales o responsabilidad civil.
Incluso seguros de impago, desperfectos o defensa jurídica para evitar problemas con los inquilinos.
Y si el seguro me paga una indemnización, la declararé.
9. Suministros
Agua, luz o internet.
Si son a cargo del propietario.
10. Amortización
El coste de un inmueble que se alquila no es gasto deducible.
No directamente, al menos. Pero se puede imputar cada año una parte, en concepto de AMORTIZACIÓN.
Todo inmueble tiene dos partes: SUELO y CONSTRUCCIÓN (o vuelo).
Y toda construcción es inseparable del trocito de suelo que le corresponde.
Aunque estemos alquilando el ático del Burj Khalifa.
La amortización es un gasto porque corresponde a la depreciación efectiva de la CONSTRUCCIÓN. NO del SUELO. Porque el suelo no se desgasta por el paso del tiempo.
Y cómo sabemos cuánto vale el suelo y cuánto el vuelo?
La forma más fácil es coger un recibo del IBI, y fijarse en el % de VALOR CATASTRAL de suelo y de vuelo.
Pero no es la única forma.
En realidad sirve cualquier medio de prueba. Si un tasador certifica que el valor del vuelo es mayor que el del catastro, tendrás MÁS AMORTIZACIÓN.
Y qué amortización puedo darme cada año?
El 3% de la PARTE DEL VUELO que corresponda al mayor del coste de adquisición y el valor catastral
Pero no eternamente.
La amortización SE ACABA cuando alcanza el coste de adquisición.
Si todavía tienes alguna duda sobre qué gastos puedes deducir, envíame un mensaje en Twitter/X.
Un abrazo,
Hola! me gustaría preguntar sobre la amortización del valor de construcción que habla Carles. Según me dicen en la asesoría lo válido para amortizar del valor de construcción es del IBI y no de una tasación que es por ley. Me podeis dar más datos al respecto que ando con dudas `para hacer la declaración.
Saludos.