“En este mundo sólo hay dos cosas seguras: la muerte y pagar impuestos”.
Seguro que has escuchado mil veces esta frase atribuida a Benjamin Franklin. Los impuestos existen, han existido y seguirán existiendo. Es lo que hay.
Pero por muy cierta que sea esta frase, no significa que los impuestos sean predecibles. NI MUCHO MENOS. El mundo de la fiscalidad es complejo, cambiante y profundamente incierto. Pero para eso estamos los asesores fiscales, para arrojar luz a la oscuridad.
Mi nombre es CARLES RIBERA (si quieres saber más de mí puedes pinchar aquí o aquí).
Pero lo realmente importante no es quien soy. Sino QUÉ te puedo aportar. Y en mi sección quincenal te voy a dar lecciones, consejos o herramientas para que puedas afrontar tus inversiones con la certeza de los impuestos que pagarás, y sin más temor a Hacienda del necesario.
Y como siempre es bueno empezar por el principio, hoy te voy a explicar:
QUÉ IMPUESTOS AFECTAN A UNA INVERSIÓN INMOBILIARIA
Toda inversión inmobiliaria puede estructurarse en 3 momentos distintos a lo largo de su vida:
Compra
Mantenimiento
Venta
Y en cada uno de estos 3 momentos, los impuestos devengados son DISTINTOS. Veámoslos.
1. COMPRA
Los impuestos INDIRECTOS son los protagonistas en el momento inicial de la inversión. Cuáles son? Pues esencialmente:
IVA
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO)
Si tuviéramos que resumirlo en una frase, diríamos que la compra inmobiliaria tributará por IVA si compramos OBRA NUEVA. Y que tributará por TPO en SEGUNDA MANO.
Pero las cosas están lejos de ser tan simples. Ya que la tributación puede variar en función del tipo de inmueble. O si el que compra es empresario o particular. O del uso que queramos darle. O si… la excepción de la excepción de la exención.
Demasiadas variables para un resumen efectivo.
En su momento ya escribiré un post explicando esto, pero esta no es una mala primera aproximación.
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD)
Cuando compramos con IVA, la escrituración estará sujeta a AJD. El tipo dependerá de la Comunidad Autónoma donde esté el inmueble.
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)
Si has tenido la fortuna de que vas a invertir un inmueble que te han regalado (donación), o la desgracia de haberlo heredado (sucesión), debes mirar si hay que pagar ISD. Algo que varía en función de la Comunidad Autónoma donde está el inmueble.
- Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO)
Si optas por la promoción inmobiliaria, tendrás que tener en cuenta también este impuesto, a pagar al Ayuntamiento.
2. MANTENIMIENTO
El mero hecho de TENER un activo ya puede someterse a tributación. Es lo que hay.
Y en el caso de los inmuebles, todavía peor. Porque son varios los impuestos que te pueden caer:
Impuesto sobre el Patrimonio (IP)
Impuesto sobre Grandes Fortunas (IGF)
Dos impuestos que son básicamente un copiar-pegar. ¿Por qué? Pues lamentablemente, por batallas políticas.
Me explico rápidamente.
Las Comunidades Autónomas tienen margen de decisión sobre el IP. Hasta tal punto, que pueden incluso bonificarlo al 100%. Como han hecho algunas Comunidades gobernadas por el PP.
Esto no gustó al anterior Gobierno, y como no puede quitar competencias sin modificar la Ley de Financiación de las Comunidades Autónomas, ha actuado por la puerta de atrás. Creando el IGF, un impuesto clon del IP, que sólo actúa cuando los contribuyentes no pagan suficiente IP.
En cualquier caso, son impuestos para GRANDES PATRIMONIOS.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Además del Estado, cada año hay que pagar al Ayuntamiento del municipio donde está el inmueble un impuesto que se calcula sobre el valor catastral.
- IRPF, Impuesto sobre Sociedades (IS) o Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
Pero no sólo hay impuestos por la mera tenencia. También para el caso que obtengamos rendimientos de nuestras inversiones inmobiliarias (¡algo que, como inversores, obviamente queremos!).
Si rentabilizamos nuestras inversiones inmobiliarias (vía alquiler o similar), deberemos pagar impuestos por dichas rentas.
IRPF si actuamos a nivel individual, IS si lo hace una sociedad, o IRNR si lo hace un no residente (individual o sociedad).
3. VENTA
Cuando salimos de la inversión, se devengan los impuestos DIRECTOS. Que esencialmente son:
- IRPF, IS o IRNR
Pagamos impuesto por la plusvalía obtenida. O sea: precio de venta menos coste de adquisición, ajustado por las amortizaciones que fiscalmente hayan sido deducibles.
- Plusvalía municipal
Pagamos al Ayuntamiento impuestos por el incremento de valor del TERRENO donde está sito el inmueble vendido.
4. OTROS
Además de los impuestos que salen de tu bolsillo, el inversor o empresario puede estar sometido a otras obligaciones fiscales. Como por ejemplo:
- Gestión del IVA por el alquiler de inmuebles no destinados a vivienda (que paga el arrendatario).
- Impuesto sobre estancias turísticas para hoteles o apartamentos turísticos de algunas Comunidades Autónomas (que paga el inquilino).
- Declaraciones informativas sobre inmuebles invertidos en el extranjero.
En definitiva.
Bienvenido al maravilloso y bizarro mundo de los Impuestos. Donde descubrirás que las cosas no son como parecen a primera vista. Porque siempre hay una interpretación, y la contraria.
Pero no desesperes. Si lees mi correo quincenal dentro de la Generación del 23, no te voy a salvar de los impuestos ni de la muerte.
Pero seguro que conseguiré aportar luz a este mundo de oscuridad que es la fiscalidad.