Una de las principales dudas que solemos tener cuando decidimos participar en una subasta es el importe máximo por el que vamos a pujar.
Yo utilizo siempre una herramienta que me permite establecer líneas rojas entre precios buenos y precios malos de adjudicación: el valor de referencia del catastro.
El gobierno crea este valor en 2022 para que paguemos más impuestos en caso de transmisión de un inmueble, siendo el mínimo por el que tendrás que pagar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas) en caso de subasta. Este valor se determina a partir del análisis de los precios de compraventa que han sido firmados ante notario.
Considero que es un buena herramienta para tener una idea del tope máximo que deberías pujar en una subasta ya que debido a sus plazos y las dudas que generan, adjudicarse un inmueble por encima del valor de referencia es, en términos generales, una mala operación.
Si esto ocurre, habrás pagado demasiado por ese inmueble.
Para que te hagas una idea: en el último año y medio he comprado cinco pisos en Madrid fuera de subasta y he pagado por cada uno un importe inferior a su valor de referencia.
Si cuando hablamos de activos que pueden visitarse, conocer las deudas del IBI, de la comunidad de propietarios y tener certeza de que el inmueble se encuentra libre de ocupantes…
¿Qué debo pedirle a una subasta de vivienda a la que no tengo acceso, desconozco toda la información relativa a deudas y los plazos de adjudicación y resolución son, en numerosas ocasiones, eternos?
Quizás esto que te estoy contando no te guste pero mi intención es que evites sobrepujar y que tengas un gran margen de seguridad en tus operaciones.
Y sí, sé que en activos premium hay intangibles que no se pueden valorar: como la orientación, las vistas al mar u otros que provocan que el comprador pague un plus en base a cuestiones subjetivas.
Pero olvídate. Esto no ocurre cuando hablamos de pisos de 150.000€.
A estas alturas te estarás preguntando qué descuento exijo yo en mis operaciones sobre el valor de referencia y, honestamente, es difícil de responder ya que depende de cada activo (situación, importe, objetivo de la operación que quiero realizar, etc.).
Te muestro los números de las últimas viviendas que hemos adjudicado en subasta para que tengas una idea:
En la primera de ellas pagamos 20.000€. La vivienda tiene un valor de referencia de 65.000€, por lo que el descuento es bastante importante: -70%
En la segunda, pagamos 64.000€ y su valor de referencia es de 125.000€. Hemos conseguido un descuento del 49% sobre el valor de referencia.
En la tercera, que acabamos de pagar el remate, se ha ganado la subasta en 35.644,43€ y su valor de referencia es de 95.303,83€. Hemos conseguido un descuento del 62% sobre el valor de referencia.
Así que, si quieres que tus operaciones en subastas sean rentables (y tener un margen por si salen cargas u otras sorpresas con las que no contabas inicialmente), debes ofertar un precio bastante inferior al del valor de referencia del catastro. Esto hará que pierdas la mayor parte de las subastas, pero este es otro tema que un día te contaré.
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Un abrazo
Andreas Ruigómez