Una de las preguntas que más veces he recibido sobre inversión inmobiliaria e IRPF es cuándo una reforma es una mera REPARACIÓN, y cuándo es una AMPLIACIÓN O MEJORA.
Un gasto por reparación o conservación puede desgravarse en el propio ejercicio en que se incurre.
Es lo más óptimo.
Lo que (normalmente) nos interesa como inversores.
Una ampliación o mejora, en cambio, se desgrava vía amortización. Como el precio de adquisición de la construcción.
Y qué ocurre cuando vendes?
Que partes de un valor de adquisición MAYOR. Con lo que el beneficio será inferior, y pagarás menos impuestos.
A largo plazo, es lo mismo.
Si no tienes en cuenta el efecto financiero, claro.
Ahora bien.
Este sistema genera un problema ENORME a los que se dedican al flipping inmobiliario.
O incluso a los que deciden reformar una vivienda que tenían alquilada, pero para venderla.
Me explico.
Cuando la reforma se considera de ampliación o mejora, cero problemas.
Como te decía, partes de un coste de adquisición superior. Así que la ganancia y el IRPF, serán más bajos.
Pero qué pasa si la reforma se considera gasto de reparación o conservación?
Pues que en muchos casos, NO PODRÉ DESGRAVAR el gasto.
Este es el motivo:
Un inversor puede desgravar los gastos en los que incurra para la obtención de rendimientos del capital inmobiliario.
Tiene que haber una correlación.
Y si reformas para vender… no reformas para alquilar. No reformas para obtener rendimientos del capital inmobiliario. Y sin esta correlación, no hay desgravación.
Injusto?
Pues espera.
Las reglas para diferenciar un gasto de reparación o conservación de una ampliación o mejora no son 100% claras.
Con lo que Hacienda suele barrer para casa (qué sorpresa… no?). Y te puede calificar una reforma como reparación o mejora en función de lo que le interesa.
De todos modos, si quieres saber cómo distinguir ambos conceptos, atento al siguiente episodio de fiscalidad en la Generación del 23.
Te daré los argumentos para enfrentarte a Hacienda.
Me despido por hoy, pero no sin antes darte este truco.
En el IS, este problema NO EXISTE.
Con lo que plantéate si te conviene hacer las operaciones de flipping a través de una sociedad.
Un abrazo,