En ocasiones me preguntan en mentorías cómo invertir en alquiler turístico en ciudades donde no hay mucha demanda fuera de los meses de julio y agosto.
La solución es muy clara ya que su rentabilidad es explosiva:
El Alquiler Híbrido.
Pero para entenderlo vamos a conocer primero los diferentes modelos de Comprar, Reformar y Alquilar también conocido por sus siglas CRA.
Es cierto que es posible solo Comprar y Alquilar pero en el 99% de los casos se hace al menos una pequeña reforma o lavado de cara por lo que permitirme generalizar llamándolos CRA a todos.
Dentro de CRA tenemos 3 modelos de negocio diferentes los cuáles difieren en cuanto al tiempo de estancia del inquilino.
STR - Alquiler Turístico:
El que tiene la estancia más baja sería el Alquiler de Corta Estancia (STR por sus siglas en inglés: Short-Term Rental) y mal-llamado en España: Alquiler Turístico.
Se considera STR a las estancias menores a 1 mes.
Las estrategias habituales en STR suelen dividirse en la inversión en inmuebles de ciudades grandes o medianas; y las inversiones de casas o pisos en zonas turísticas (playa, montaña, pueblos, etc.).
MTR - Alquiler de Temporada:
En el siguiente nivel tendríamos el Alquiler de Media Estancia (MTR por sus siglas en inglés) y conocido en España como Alquiler de Temporada.
Se considera MTR a las estancias como mínimo de 1 mes pero menores a 1 año donde el inquilino no usa el inmueble como vivienda habitual.
Las estrategias habituales en MTR suelen orientarse al alquiler a estudiantes o trabajadores eventuales, pero un perfil que está creciendo mucho es el de los nómadas digitales, aquellos teletrabajadores que trabajan mientras viajan por el mundo.
LTR - Alquiler Tradicional:
Por último está el Alquiler de Larga Estancia (LTR por sus siglas en inglés) al que en el mundo inversor se le suele llamar Alquiler Tradicional.
Se considera LTR a las estancias mayores a 1 un año donde el inquilino usa el inmueble como vivienda habitual.
Las estrategias habituales en LTR suelen dividirse en dos:
1. Aquellos que buscan maximizar la rentabilidad por cash-flow, compran pisos en zonas C o D (también llamadas 3 o 4), es decir en barrios más humildes y alejados del centro, suelen referirse a las zonas C como barrios obreros que no son peligrosos. En la mayoría de ocasiones cogen pisos poco atractivos para el comprador de primera vivienda como pisos sin ascensor, interiores, etc.
2. Por otro lado están los que compran en zonas premium renunciando a la rentabilidad por cash-flow y enfocándose más en la revalorización futura del valor del inmueble.
A éstos últimos se les suele llamar Inversores Patrimonialistas.
Y puede que estés pensando que falta uno: El Alquiler por Habitaciones.
Pero la realidad es que el Alquiler de Habitaciones no es un modelo como mucha gente piensa sino que son 3.
El Alquiler de Habitaciones puede realizarse en cualquiera de las tres modalidades que hemos visto:
LTR por habitaciones (generalmente enfocado en barrios humildes, zonas 3-4, para trabajadores de bajo poder adquisitivo), MTR por habitaciones (generalmente estudiantes) y STR por habitaciones (en la mayoría de las comunidades esto solo es legal cuando el propietario vive en la casa, lo que se conoce como House Hacking).
Y ahora vamos con el modelo de negocio de esta Newsletter, poco conocido pero extremadamente rentable. Lo llamo Alquiler Híbrido y es la combinación de dos modelos: El STR y el MTR.
Existen muchas ciudades donde el STR es muy estacional y la ocupación está extremadamente concentrada en los meses de Julio y Agosto.
En esos meses se consigue una facturación impresionante pero en los otros 10 meses apenas se obtiene un goteo de visitantes.
En esas ocasiones es donde el Alquiler Híbrido hace su magia.
Es posible combinar septiembre-junio con el modelo MTR, bien de forma completa o bien por habitaciones.
Algunas consideraciones:
Esta modalidad de alquiler te sirve para las 3 formas que te contó mi compañero Fede Nomad en su anterior Newsletter: Inmuebles en propiedad, rent-to-rent o administración.
El STR es exigente en cuanto a localización y al estado del piso.
Debido a esto, la parte de MTR debemos de enfocarla a un público Premium.
Y si lo alquilamos en MTR por habitaciones, enfocarlo a “habitaciones premium” que es un modelo cada vez más en auge.
La equipación para pasar de un inmueble que ya tienes en STR a Híbrido es únicamente incorporar unas mesas y sillas de estudio, cosa que no viene nada mal tampoco en el STR ya que cada vez se demanda más.
La máxima rentabilidad en esta tipología de alquiler se consigue con la siguiente fórmula:
Pisos de 3 habitaciones (preferiblemente con 2 baños o 1 baño y 1 aseo).
Cercanos al casco histórico o centro de la ciudad.
Reformados y amueblados con gusto.
Alquiler MTR por habitaciones premium de septiembre a junio.
Alquiler STR (completo) julio y agosto.
Espero que te haya parecido interesante esta nueva modalidad de alquiler.
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Un fuerte abrazo,
Nacho Fidalgo