Dinero de Hacienda a tu bolsillo, 2
La clave fiscal que abarata tu reforma
En el mail anterior te conté como diferenciar si la partida de una reforma es un mantenimiento o una mejora para Hacienda.
Resumiendo, si sustituyes o cambias algo que ya existía se trata de mantenimiento o reparación, en cuyo caso el gasto entero cuenta como deducible en el año. Si pones algo que no había es mejora o ampliación y significa que solo puedes descontar de los ingresos el 3% cada año.
También te dije que dependiendo del funcionario de la Agencia puede interpretar una u otra cosa. Pobrecillos, son humanos, también les afecta la inflación y necesitan cobrar su salario variable. Por eso te dirán normalmente que ven lo contrario de lo que a ti te interesa.
Chincha, rabiña, que tengo una piña…
Si alquilas querrás meter todo el gasto posible (mantenimiento). Si haces CRV preferirás que todo sea mejora, porque así mayoras el importe de compra y por tanto disminuyes la ganancia patrimonial (diferencia entre venta y compra), y por tanto ese pago final al fisco.
En mi último piso, alquilado por habitaciones y rentando 1.200 €/mes, me gasté grosso modo 15.000 € en reforma y 5.000 € en muebles y electrodomésticos. De estos últimos contemos solo 2.000 € para meter en la declaración porque el resto fue sin factura: ponga Wallapop en su vida.
Aunque hay quien dice que si firmamos un documento con el vendedor y justificamos el movimiento bancario del Bizum se podría meter. Yo no me la juego, pero ahí queda.
Bien, los 15.000 pavos han ido íntegros a mantenimiento/sustitución/reparación. Si viste la secuencia de tres vídeos en mi canal sabes que cambié electricidad, fontanería, falsos techos, baño completo, cocina parcial, suelo…casi integral, vamos.
Que tú dirás, ¡coño, qué barato reformas! Sí, es verdad, aunque hago algo de trampa porque mi trabajo lo valoro en otros 5.000 leuros aparte. He intentado hacerme una factura yo-mí-me-conmigo, pero no cuela.
¿Cómo funciona la declaración? Pues Hacienda te dice:
Dame esos 15.000 €, y los junto con los intereses de la financiación, que son 1.800 €. Total, 16.800 €.
Me cuentas que, ya que empezaste a alquilar en octubre, has tenido unos ingresos de 1.200 €/mes x 3 meses = 3.600 €.
Ok, pues la suma de gastos de mantenimiento e intereses tienen como techo los ingresos brutos cada año. O sea que te cuento 3.600 € este año y dejo los otros 13.200 € para el año que viene.
¿Capisci? No quiero cara de cabra asomada al barranco, que he ido paso a paso, ehh!
Ahora viene lo güeno. Acabamos de dejar el rendimiento de ese piso a cero y a partir de aquí vamos a computar el resto de gastos: comunidad, seguros, IBI, amortizaciones (tanto del inmueble como de los 2.000 € de mobiliario…), etc. Todo esto asciende a 1.000 € en mi caso.
Ergo, me queda un rendimiento neto NEGATIVO en este piso. Concretamente -1.000 leuros.
Estoy yendo algo rápido, pero doy por sentado que te viste mis vídeos de fiscalidad inmobiliaria del canal. Hay quien cobra por eso y yo lo tengo gratis en Youtube. Soy un alma cándida.
Ahora esos mil euros en negativo se van a sumar al resto de rendimientos netos de los otros pisos que tengo alquilados. Y por tanto no solo pagaré cero euros de IRPF por la explotación de este inmueble este ejercicio, sino que pagaré menos impuestos en el resto de mis propiedades.
Imagina que solo tuviera ese piso. Los mil euros se sumarían a mis rentas del trabajo, a lo que cobro como empleado por cuenta ajena, y me restaría impuestos. Concretamente el marginal según el tramo máximo alcanzado, que en muchos casos llega al 45%.
Coño, 450 € que pasan del bolsillo de Hacienda al mío, ¿básicamente por haber reformado?
Sí.
Nomelopuedonicreer.
Pues créetelo, que es así. De hecho, el siguiente año me quedaré muy cerquita de cero de nuevo, porque los ingresos serán 1.200 € x 12 meses = 14.400 €, pero tengo reservados aún los 13.200 € de mantenimiento que no han entrado este año.
Hay quien compra pisos, hace un reformón y está 3 o 4 años sin pagar impuestos. Luego vende el piso y vuelve a comprar otro con nuevo reformón. Es un ejercicio de optimización que a mí no me va, yo compro para mantener muuuucho tiempo. Pero ahí queda.
Por cierto, en las facturas suelo pedir que incluyan dentro de la descripción palabras como “sustitución”, “deteriorado” y similares, para dejar claro que estamos ante gastos de mantenimiento.
Si quieres aplicar el karma y devolverme lo que te he dado hazme llegar un chivatazo de un piso baratito, que cada vez está más difícil la cosa
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Felices reformas. ¡Aaaaadiós!
Álex, de El Éxcel de Álex