Cómo aprovecharte de una promotora para ganar pasta de verdad
Sí.
Todo lo que vas a leer es por experiencia propia.
Lo más importante en esta vida es saber qué le mueve a la otra parte, porque la vida es una negociación constante.
Las fases y problemas asociados que sufrimos los promotores pequeños y un consejo rápido para mejorar tu rentabilidad al invertir en obra nueva.
Y al final, te dejo una entrevista que me hicieron hace algunos meses.
Mira.
Las promotoras pequeñas que intentamos sobrevivir como podemos, es posible que suframos una serie de problemas en cada fase.
Problemas que si conoces, puedes beneficiarte de ellos.
Primera fase de una obra
Hace un par de semanas, ya conté esta historia.
Hará hace ya unos años, se nos solaparon 2 obras: la finalización de una y el inicio de otra.
Teníamos a nuestros inversores esperando a finalizar la primera para recoger beneficio e invertir en la segunda, pero el Ayuntamiento nos jodió vivos.
Como siempre.
Unos papeles que tardan 3 meses se van a 8 sin problema. Y se la suda que tú no llegues a fin de mes o que te coman los intereses.
Entonces nos vimos con el agua al cuello, teniendo que pagar el inicio de una obra que ya te digo yo que es caro de cojones.
Entre licencias y mierdas, se te puede ir un 10% del total.
Y claro, como somos pequeños, nuestros fondos estaban totalmente invertidos en la primera obra y necesitábamos escriturar para recoger y seguir.
Esta situación es mucho más común de lo que crees entre nosotros.
Así que, si consigues encontrar a una promotora que esté pasando por esta situación, es muy probable que puedas comprar una vivienda por debajo del precio de venta real.
O si tienes mucha confianza, ser inversor del proyecto.
Lo que sea.
Segunda fase de obra o fase intermedia
Aquí entramos en terreno de previsiones fallidas.
Lo más común es creer que tienes el capital privado listo para entrar y finalmente quedarte solo.
Esto nos pasó una vez y fue una puta locura.
Lo normal es que si todo va bien, los primeros pasos en una obra sean con fondos propios.
Lo primero es que das imagen al inversor de Skin in the Game, ya que empezaste y pusiste todo lo que tenía.
Y lo segundo, es que cuanto más tardes en pedir dinero, menos intereses pagarás.
Esto es tan lógico que hasta los defensores de la Charocracia sabrían verlo.
En este punto, es difícil que ya puedas comprar alguna vivienda por debajo de precio, pero es muy probable que puedas entrar dentro de la promoción como ‘‘inversor/prestamista’’.
Creo que es un punto difícil de conseguir.
No vamos a todo el mundo diciéndole:
‘‘ Oye, me va a hacer falta X dinero para terminar la obra’’
Eso hay que ganárselo, como todo. Hay que generar una relación de confianza para que te veamos como un inversor serio.
Encuentro en la tercera fase o fase final
Sí, el título es un chiste, pero solo los más adultos de la sala entenderán esto.
Llegado a esta fase, todo se descontrola. Recuerda que el final de esta etapa es el inicio de la fase 1 en otra promoción.
Aquí viene el momento ideal para invertir, el momento que garantiza al inversor la máxima seguridad posible.
Por si no lo sabías, cada propiedad tiene su propio número de finca.
Esto no siempre es así.
Pasar de un terreno a un edificio y de un edificio a separar cada propiedad es un proceso que hacemos los promotores que se llama División Horizontal.
Esto a ti te la suda, pero lo que implica no.
Si vas a prestar dinero a una promotora para que finalicen su proyecto (porque puede pasar que haya errores de cálculo), puedes poner ese préstamo sobre una finca.
Por ejemplo:
Si una vivienda sabes que su valor de mercado es 150.000€ y le prestas 100.000€ a la promotora, puedes poner una condición resolutoria a esa vivienda para que en el caso de que la vendan, te paguen sí o sí.
O si no la venden, te la quedas tú.
Esto mola, facilita mucho las cosas a todos.
El consejo contractual para pagar menos impuestos
Escúchame.
Cuando compras una propiedad, tienes que pagar impuestos. ITP si es segunda transmisión o IVA si es primera (como en este caso).
Hay muchos clientes espabilados que deciden reservar 2/3 propiedades al inicio de la obra con poco dinero para revender.
Esto es totalmente legal, pero ponen una cláusula que debes saber y poner si vas a hacer esto o cualquier tipo de operación similar:
‘‘La propiedad podré escriturarla yo o cualquier persona que yo designe’’
Esto es la base de lo que comúnmente se llama ‘‘dar el pase’’.
Si escrituras para vender, pierdes mucho dinero en el camino.
En cambio, si usas esta cláusula, pagarás un porcentaje del beneficio que hayas sacado de la operación.
Con ejemplos se ve todo mejor:
La Charo, que se queja de lo caros que están los pisos y los alquileres, decide dar la entrada de 1 vivienda en una promoción cerca de su casa.
Las entradas suelen ser pequeñas, entre 3.000€ y 10.000€.
La vivienda tiene un precio de venta de 150.000€, pero ella ha visto en la tele que el ladrillo siempre sube.
Pasados unos meses, empieza a pagar las certificaciones de obra que acordó en el contrato:
10.000€ a la finalización de la estructura.
10.000€ a la finalización de albañilería.
10.000€ a la finalización de la pintura.
Pero claro, mientras tanto, desde la promotora le dicen que ya no quedan viviendas a la venta y que la gente sigue preguntando.
Es el momento de La Charo, decide poner a la venta el piso por 180.000€. Lo que en realidad vende, es que la persona se subrogue a su contrato.
El nuevo comprador, le pagará la reserva + los 30.000€ entregados + los 30.000€ que nuestra Charo ha ganado.
Así solo paga impuestos por esos 30.000€ que ha obtenido.
Y bueno, si se los da en Batman, terminará no pagando nada.
Hasta aquí la Newsletter de esta semana.
Nos vemos pronto, si el Ayuntamiento me lo permite.
Ya somos más de +10.000 personas por aquí, una puta locura. Si eres una empresa seria y quieres patrocinar la mejor Newsletter de mi casa, aquí.
Hace un par de semanas Charlie, de
, decidió entrevistarme para su programa de Magnates del Ladrillo.Que yo soy del ladrillo, pero magnate, bueno… menos mal que tú mi querido o estimada lector/a me conoces.
Soy un tonto con gracia, que ya es mucho.
En la entrevista aparezco con cara de haber dormido 1 hora y en bata de estar por casa. Era sábado a las 09am, imagínate.
Ya sabes que me gustan las cosas buenas y breves, por lo que la entrevista como tal no dura más de 45 minutos.
Si te la pones en el coche, piensa en mi cuando veas una grúa.
Y si te la pones cuando estés haciendo ejercicio, desúscribete ahora mismo por Dios aquí queremos gente más perra que Niebla, que tenía los Alpes para el solo y se quedaba con Heidi tumbado.
Y para terminar, lo más importante.
El lugar que Fotocasa e Idealista no quieren que conozcas.
Muy pronto sacaremos varias oportunidades inmobiliarias que son perfectas para todo aquel que quiera dar el salto de inversor novato a inversor serio.