Fijo que te han ofrecido una cesión de remate
O al menos has oído hablar de ellas.
Hoy te explico lo que es y te revelo sus puntos oscuros.
Lo primero que debes saber es que la cesión de remate es un trámite procesal que deriva de una subasta judicial.
Quiero decir que son operaciones que se producen dentro de un procedimiento judicial.
Generalmente, las cesiones que se comercializan provienen de ejecuciones hipotecarias ante el impago de la hipoteca por parte del deudor.
La cesión de remate es la facultad que la ley otorga al ejecutante (el banco o el fondo de inversión generalmente) o los titulares de cargas posteriores de traspasar a un tercero el derecho de adjudicarse un inmueble.
Es decir, el ejecutante gana la subasta o la misma queda desierta y, en vez de adjudicarse el inmueble, se lo cede a un tercero como puedes ser tú.
Como ves, es un privilegio que no está disponible para todo el mundo, sólo para el ejecutante y los titulares de cargas posteriores.
Tú como postor de una subasta nunca podrás ceder el remate a un tercero.
Si ganas la subasta, tendrás que ser tú el que se adjudique el inmueble… salvo en las subastas de la Seguridad Social en las que cualquier persona puede ceder el remate a un tercero.
Las cesiones de remate pueden ser grandes oportunidades de inversión, pero también pueden ser un laberinto en el que perderse.
Antes de entrar en una operación de cesión de remate, debes conocer los plazos del juzgado que tramita la subasta.
Hay juzgados en este país que son auténticos pozos.
Además, debes tener en cuenta que muchos fondos de inversión o bancos comercializan la cesión de remate antes de que se celebre la subasta.
Ellos saben que se adjudicarán el inmueble y por eso comienzan a buscar un inversor a quien venderle la cesión.
Por tanto, una operación que en principio debe ser más o menos rápida, se extiende durante meses o incluso más de un año porque la subasta ni siquiera se ha celebrado.
Esto debes tenerlo en cuenta y siempre tener claro en qué momento del procedimiento judicial se está.
Pero además, lo que en teoría es una herramienta muy útil y que puede dar dinamismo a las subastas, se está utilizando de forma poco transparente e incluso con mala fe por parte de algunos fondos de inversión o bancos.
Esto se debe a que con la suspensión de los desahucios de ejecutados en situación de especial vulnerabilidad hasta el 15 de mayo de 2028, si compras una cesión de remate en estas circunstancias, no vas a poder tomar posesión del bien hasta al menos el 15 de mayo de 2028.
Hasta al menos ese día, el ejecutado podrá seguir viviendo en el inmueble y tú, mientras tanto, pagando todos los gastos del inmueble como es la comunidad de propietarios y el IBI.
Pero ojo, no hay ninguna garantía de que en 2028 no se vuelva a prorrogar esta suspensión de los desahucios.
Así que ante este panorama, los fondos buscan pequeños inversores a los que pasarles el marrón.
Y quizás ahí es donde te encuentren a ti como inversor.
Te pongan los dientes largos con el gran descuento que puedes obtener.
Pero no es más que una trampa y si caes en ella puedes darte por jodido.
Las cesiones de remate se deben estudiar minuciosamente, como si se tratase de una subasta.
Nunca puedes fiarte del que te la está intentando vender.
En ocasiones, por desconocimiento del propio comercial y, en otras, por mala fé del ejecutante que te ocultará datos imprescindibles.
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Un abrazo,
Andreas Ruigómez
Andreas, ¿es lo mismo una Cesión de remate que una compra de Credito?