Automatizar el tiempo
Tecnología y Procesos para liberar nuestro tiempo y hacer las inversiones más pasivas.
En la pasada Newsletter que escribí en G23, analizamos cómo es posible alcanzar altas rentabilidades con bajo riesgo (lo que denominé como inversiones Unicornio) pivotando en el modelo de negocio.
Pero nos quedó un problema habitual que solventar: Automatizar el Tiempo Invertido.
Una trampa habitual que nos hacemos los inversores inmobiliarios respecto a los inversores bursátiles es que muchas veces no tenemos en cuenta el tiempo OPERATIVO de la inversión.
Cuando tú compras renta fija, renta variable o fondos de inversión, existe el tiempo que inviertes en caso de hacer una inversión activa en seleccionar el activo.
Pero una vez que efectúas la compra ya no tienes que hacer nada.
Si compras acciones de Apple, Tim Cook no te llama para pedirte que trabajes.
Recibes tu beneficio bien por dividendo o bien por la revalorización de la acción pero el tiempo operativo que tú dedicas a ese activo es CERO.
En la inversión inmobiliaria (salvo que invirtamos en REITs), no. Estas inversiones tienen dos partes:
La primera parte representa a la inversión real del activo.
La segunda parte a la operación que se realiza una vez compras el inmueble.
Realmente esta segunda parte es un negocio.
A esta OPERACIÓN podríamos denominarla NEGOCIO INMOBILIARIO.
Tu inversión inmobiliaria se convierte en pasiva cuando delegas el 100% de la operación o negocio inmobiliario.
Pero la cantidad de tiempo operativo invertido no es igual para los diferentes tipos modelos de negocio.
Dentro del modelo CRA (Comprar, Reformar, Alquilar), existen 3 tipos en función de la estancia del inquilino:
Se cumple que LTR tiene una menor operativa que MTR y a su vez esta que STR.
Es decir:
LTR < MTR < STR
Si lo alquilamos por habitaciones el tiempo invertido (a la vez que la rentabilidad) se incrementa aún más.
Pero también se cumple una regla en rentabilidad (en activos ubicados en zonas 1/2) y es que:
STR > MTR > LTR
A mayor rentabilidad, mayor tiempo operativo invertido.
Así que para conseguir las máximas rentabilidades con el mínimo riesgo como hablamos en el anterior envío debemos de automatizar el tiempo.
¿Cómo hacer esto? Aquí entra en juego el apalancamiento (y no el financiero).
Arquímedes fue uno de los matemáticos más importantes de la Edad Antigua y de la historia.
En la Antigua Grecia acuñó una frase que aún perdura hasta nuestros días:
“Dadme una palanca lo suficientemente larga y un punto de apoyo para colocarla y moveré el mundo”.
La opinión sobre el apalancamiento en la actualidad no es diferente.
Naval Ravikant, uno de los inversores más famosos en la actualidad dice que nos olvidemos de las guerras de la desigualdad de ricos contra pobres.
En la actualidad se trata de APALANCADOS contra NO APALANCADOS.
Afirma que en el mundo actual las fortunas se adquieren del apalancamiento que viene de tres áreas:
Capital.
Personas.
Tecnología (aunque él se centra en los productos tecnológicos permíteme ampliar el espectro).
El apalancamiento en cuanto a capital ya lo conoces:
Utilizar bien dinero del banco (hipoteca) o bien dinero de otras personas, para invertir y hacer explotar tu rentabilidad.
Hoy vamos a centrarnos en las otras dos palancas: Personas y Tecnología.
El apalancamiento en Personas hace referencia a delegar una tarea en otro.
Igual que cuando creas una empresa y delegas un proceso de negocio en un empleado, freelance o partner.
Pero existen dos formas de hacer esto.
La primera es delegarlo todo y desentenderte.
El problema de esta forma es que pierdes el control.
La segunda es teniendo conocimiento de la tarea y creando un procedimiento o protocolo para delegarlo de la forma que tú necesitas.
De esta manera, te apalancas en personas para delegar el tiempo y poder escalar, pero manteniendo siempre el control.
Para aplicar apalancamiento con Personas y Tecnología te recomiendo desgranar todos las tareas y procesos que intervienen en la explotación del modelo que hayamos elegido (turístico, alquiler por habitaciones, etc..).
No es cuestión de apalancar el 100% ya que hay tareas estratégicas que es mejor mantener nosotros.
Una vez que tengamos el mapa, le asignaremos uno de estos tres valores:
Lo automatizaremos con tecnología.
Lo delegaremos creando un protocolo.
Lo realizaremos nosotros (apoyados por tecnología o no).
Te pongo un ejemplo sobre cómo gestiono yo el alquiler turístico que es el más complejo:
Las fotografías las encargo a un profesional. Ahora bien, sé cómo deben de hacerse para que el inmueble tenga éxito así que pacto con él el tipo de fotos que quiero, qué “historia” quiero contar sobre mi inmueble y las superviso.
La creación del “listing” (La redacción del anuncio y el orden de las fotos) es crítica para el éxito por lo que al considerarla una tarea estratégica la hago yo mismo. Podéis apoyaros en chatGPT para un primer borrador sobre el que trabajar como vimos en la Newsletter de CHATGPT.
La asignación de precios la automatizo con un software profesional (PriceLabs). Esto aumenta muchísimo mi rentabilidad y me ahorra mucho tiempo que si lo hiciera yo de forma manual.
El check in lo automatizo con una cerradura inteligente, un teclado numérico y un software. Cuando un huésped reserva alguno de mis inmuebles automáticamente se genera un código que le permitirá abrir la puerta únicamente los días que haya reservado y se le enviará con un mensaje que yo he programado. De esta manera tengo una entrada autónoma 24/7 que el huésped está encantado y yo no pierdo tiempo.
El envío de datos a la guardia civil también está automatizado con tecnología para no requerir de mi intervención. Es una tarea donde yo no aporto valor y me resta tiempo.
También automatizo con software gran parte de las comunicaciones con los huéspedes adelantándome a todas las dudas que preguntan de forma habitual. Dar yo mismo la clave del Wifi no da valor. El valor es que el huésped la tenga no quién se la dice (aunque él piensa que yo lo estoy escribiendo en realidad no es así). Tengo creadas guías e información que sé que el huésped necesita y me adelanto para dárselo. De esta manera el tiempo invertido en la comunicación con ellos se reduce muchísimo.
Las limpiezas las delego pero con un protocolo creado por mí sobre cómo se ha de limpiar el piso. También automatizo las peticiones de limpieza para cuando haya reservas se genera una orden a las personas que ya saben de qué forma deben de limpiarlo.
Si hay algún problema en la casa también tengo creada una red de profesionales que me resolverán lo que necesite.
Como ves gracias a la tecnología y a los procesos creados con la red con la que trabajo, el tiempo que invierto en mis inversiones es mínimo a la vez que mantengo el control de todo lo que ocurre y puedo mejorarlo.
Esta es mi filosofía a la hora de invertir.
Inversiones de bajo riesgo.
Con la máxima rentabilidad.
Automatizadas y procedimentadas para liberar mi tiempo y mantener el control.
Y esta estrategia no es ni mejor, ni peor que otras.
Es la que a mí me funciona y con la que me siento cómodo.
Y ojalá te sirva o te inspire a ti también.
Si quieres conocer más sobre este tipo de estrategias puedes unirte a la newsletter de ARIUM donde además recibirás de regalo una calculadora profesional para estimar rentabilidades, un mail formativo cada semana y un estudio del mercado inmobiliario en España cada trimestre.
Un fuerte abrazo,
Nacho Fidalgo
