Volvemos al mundo reforma/construcción.
Hoy te voy a hablar sobre el proceso de cierre de una obra.
Es junto con el arranque, la fase más delicada de un proyecto de reforma (o de obra nueva)
No te voy a hablar únicamente desde la perspectiva del inversor (la tuya).
Lo voy a hacer intentando encontrar una perspectiva lo más equilibrada posible para todos los participantes en el proceso.
Entiéndeme, tengo una constructora y qué menos que ser justos con mis colegas.
¿Por qué esta fase es “puñetera”?
Es el momento en el que las partes van a seguir caminos distintos. Y lo difícil es que el propietario o promotor quiere asegurarse de que no va a tener problemas futuros.
O que si los tiene, al menos mantiene poder de negociación (i.e., euros), para que se resuelvan sus problemas.
Vamos con 5 puntos importantes en este tema.
1. El contrato: en el contrato entre las partes tiene que estar bien definido el proceso de cierre de una obra. Esto quiere decir que se establezca una reunión de revisión del proyecto. Y las condiciones para que a partir de ese momento se paguen las cantidades pendientes a la constructora de la manera más objetiva posible.
2. Revisión de obra: este punto del proceso es crítico. El inmueble se debe revisar con atención. Y de esa revisión debe de salir un listado de “remates” que la constructora debe corregir sin coste. Lo ideal es que en este proceso participe un técnico por parte de la propiedad, para que sea un análisis riguroso.
3. Cierre económico: la empresa constructora deberá resolver los temas identificados en esa reunión de cierre. Pero de la misma manera, lo justo es que a la constructora se le paguen los trabajos realizados hasta la fecha (a partir de las certificaciones detalladas), dejando una retención hasta el fin de los remates.
Esa retención debe de ser razonable (e.g., 5% del presupuesto), pero siempre superior al coste que la propiedad tendría para realizar los arreglos por su cuenta (de manera que el incentivo para terminar la obra sea claro).
4. Remates: éste es un punto delicado. Probablemente más complejo en proyectos de reforma para viviendas que se van a habitar que en inversiones. Y es que es habitual que conforme se van realizando los remates, aparezcan más (remates). Y que esto se convierta en un proceso iterativo.
De nuevo la importancia de un buen proceso de cierre. Una revisión sólida al llegar al fin de la obra. Y a partir de ahí un acuerdo sobre cómo incorporar temas adicionales. Hay que entender que cada remate tiene un coste y aunque es normal que los pintores tengan que pasar por la obra 1-2 veces a hacer repasos, no es lógico que se pida volver al pintor 5 veces.
5. Cierre final: una vez se dan por cerrados los remates es momento de liberar la retención. Entra dentro de lo razonable, que si algo no ha quedado bien, se pueda negociar un ajuste en el precio de esa partida (sin volvernos locos, recordemos que una reforma es un trabajo muy manual).
Y a partir de ahí entra en juego la garantía. Y da un poco igual lo que uno haya puesto en el contrato, que como mínimo la garantía será conforme a la Ley.
1 año para defectos de terminación y acabado, 3 años para defectos de habitabilidad, funcionalidad y seguridad y 10 años para defectos estructurales.
Y hasta aquí el mail de hoy sobre el cierre de una obra.
En estos meses hemos visto temas importantes a la hora de elegir constructora, de hacer seguimiento de los proyectos, de redactar un contrato de obra y de tener un buen cierre.
Yo por mi parte me voy a despedir de G23, porque creo que hemos cubierto los aspectos más importantes a tener en cuenta desde el lado de la construcción y voy a aprovechar para poner foco en otros proyectos que tengo en paralelo.
Dicho esto, si en algún momento tienes preguntas o necesitas ayuda con un proyecto de reforma o construcción, sabes dónde encontrarme.
Un saludo .
Alejandro Peñas