Te quiero contar una estrategia de inversión que siguen alguno de mis clientes.
Verás, es el Rent to Rent.
O en castellano, alquilar para alquilar.
Y, me dirás, ¿dónde está el truco?
En encontrar descuentos de mercado.
¿Dónde se puede encontrar el descuento de mercado?
Ahí reside la dificultad.
Pero vaya, te voy a explicar la operativa concreta de una de las operaciones de Juan.
Verás que es una operación con valor absoluto muy grande, pero esto no significa que si tu presupuesto es menor no puedas replicarla a otra escala.
Esto es así:
Juan quería comprar un edificio en la Barceloneta y era imposible a la repercusión que él buscaba.
Entonces, encontramos un edificio vacío, con necesidad de CAPEX, donde si no se hacía nada era imposible vivir.
Además, la propiedad era consciente que no podían asumir los 100.000€ de reforma que necesitaba para reformar los 12 pisos y la escalera.
Y como suele pasar, la necesidad de alguien era la oportunidad de otro.
Y así fue.
Hablamos con la propiedad y se planteó la operación:
Juan se hacía cargo de la reforma.
Juan les pagaría un alquiler mensual por piso de 250€
Juan se garantizaba un derecho de subarriendo de 20 años
Empezaba a pagar la renta cuando acabara el CAPEX
A la propiedad, justa de pasta, evidentemente le pareció una muy buena oferta.
Y la verdad, es que lo es.
Un activo que se devaluaba cada vez más, ahora les genera una renta anual de 36.000€.
36.000€ que al final del contrato serán 720.000€.
Para una familia que no destacaba por su fuerza financiera actual, es una operación muy muy rentable.
Ahora, Juan no es una ONG.
Después del CAPEX, el está sacando 850€ por piso.
10.200€ al mes.
122.400€ al año.
2.448.000€ por los 20 años de contrato.
Una locura.
Sin duda, es el alquiler tradicional que conozco que más rentabilidad conozco da.
Por hacer números, que se que te gustan:
Juan invertirá en la operación:
720.000€ en concepto alquiler
100.000€ en primera reforma
75.000€ de margen de seguridad para posibles arreglos y/o desperfectos
En total: 895.000€.
Y con un buen fondo para desperfectos, que, seguramente, no lo utilizará en su totalidad.
Y, por supuesto, Juan recibirá rentas de su inversión por valor de 2.448.000€.
En términos de ROI, un 173,51%.
Una puta locura.
¿Con esto quiero decir que todas las operaciones son así de rentables?
Desde luego que no.
Pero, una necesidad es una oportunidad para un inversor inmobiliario.
Y en este sector, la creatividad se paga muy bien.
Y dime, ¿te atreverías a hacer una operación así?
Si, por ejemplo, quieres invertir en ellas o tienes una propiedad que crees que puede encajarme, te dejo mi mail: