En mi anterior Newsletter de la sección de tecnología de G23 hablé sobre cómo automatizar el tiempo y te introduje la diferenciación entre la propia inversión inmobiliaria y el negocio inmobiliario.
Por recordar brevemente, la inversión inmobiliaria tiene dos partes: la inversión en el activo en sí y el modelo de negocio que se le aplica.
Puedo invertir en un inmueble X, pero posteriormente le puedo aplicar diferentes modelos de negocio:
Puedo explotarlo en Alquiler Tradicional (Larga Estancia / STR).
Puedo explotarlo en Alquiler de Temporada (Media Estancia / MTR).
Puedo explotarlo en Alquiler Turístico (Corta Estancia / STR).
O incluso puedo explotarlo en Alquiler por Habitaciones en cualquiera de las tres modalidades anteriores.
Por lo general, el Alquiler Turístico es con diferencia el más rentable de todos.
Y como vimos en la Newsletter de Máxima Rentabilidad al Menor Riesgo, podemos obtener fácilmente rentabilidades de doble dígito por cash-flow en inmuebles de calidad.
Pero tiene una pega.
El tiempo invertido en la explotación, es extremadamente superior a su opuesto, el alquiler tradicional o de larga estancia.
Ante esta característica podemos actuar de dos maneras:
Crear una red de procesos y tecnologías como vimos en la Newsletter de Automatizar el Tiempo para disminuir nuestra implicación manteniendo la rentabilidad.
Delegar CON CONOCIMIENTO la explotación del activo.
Como habrás supuesto por el título hoy, vamos a centrarnos en el último punto.
Hay muchos inversores que querrán automatizarlo con tecnología y procesos, y gestionarlo ellos mismo (como es mi caso), pero hay muchos otros inversores que o bien por distancia o bien por querer/necesitar tener una inversión 100% pasiva tengan que delegarlo.
Y es importante entender que no tiene nada que ver delegar desde el desconocimiento que delegar manteniendo el control.
El sector de la explotación de viviendas turísticas está en auge pero es extremadamente inmadura y se encuentra MUY, MUY atomizada de forma local.
También nos encontraremos empresas de todo tipo. Unas extremadamente cualificadas y profesionales y otras que se dedican únicamente a entregar las llaves a los huéspedes que llegan y a llamar a una empresa de limpieza.
Así que vamos a aprender a cómo elegir una empresa que nos gestione nuestro inmueble de manera profesional y nos maximice por lo tanto nuestra rentabilidad.
Para hacerlo, vamos a investigar/preguntar sobre 5 puntos.
1. COSTE.
Para mí no es el punto definitivo, ya que preferiré una empresa que maximice beneficios aunque ellos se lleven más, a unos baratos que apenas consigan rentabilidad de mi inmueble.
Pero no cabe duda que es importante igualmente.
¿Cómo cobran las empresas de gestión de apartamentos turísticos? Por norma general nos cobrarán un porcentaje de los ingresos que se generen (sin contar limpieza).
¿Cuánto cobran?
Lógicamente es variable.
Lo más barato que he visto es 18% (IVA incluido) y lo más alto un 35%. La mediana suele estar entre el 20 y el 25%.
Este punto es sencillo de averiguar ya que aparecerá en la web. En caso de que no, preguntadlo.
Que os especifiquen si la limpieza va a parte (y si la repercuten al huésped o sale de tu bolsillo) y si está incluido el IVA.
2. LIMPIEZA
Seguramente lo menos “sexy” pero lo más importante de este modelo de negocio.
Tener una mala limpieza nos asegura un fracaso estrepitoso hagamos lo que hagamos en el resto de cosas.
Lo ideal es tener creado un protocolo de limpieza que asegure que venga el limpiador/a que venga (no va a ir siempre el mismo), el inmueble queda perfecto para recibir a los huéspedes.
Dentro de este protocolo yo no solo indico puntos clave de limpieza sino recarga de elementos como geles, elementos de limpieza, etc.
También incluyo en este protocolo la colocación del “welcome pack”, fotografías de cómo debe quedar la habitación o el resto de estancias, etc.
Debido a esto yo haría 3 cosas en esta sección:
Ver los comentarios de los inmuebles que gestiona la empresa para ver los comentarios sobre la limpieza. Si es una empresa que opera en diferentes geografías me centraría en los de tu ciudad aunque no dejaría de ver el resto.
Les preguntaría si disponen de un protocolo de limpieza (y si te lo pueden mandar), y si tú puedes marcar las pautas de cómo colocar cada estancia y si ellos se encargan también de colocar tu welcome pack (lo lógico sería que sí a todo).
La última pregunta va en relación al coste de la limpieza. Airbnb tiene la opción de trasladarle un coste de limpieza al huésped. En muchos casos el coste de limpieza + lavandería no se traslada íntegro sino solo un % (el resto se asume en el coste por noche). Preguntaría a la empresa cómo cobran este apartado y qué precio trasladan al huésped. Lo preguntaría porque es una partida que irá 100% para la empresa gestora y en caso de ser demasiado alto podría perjudicar a tu ocupación
3. LISTADO (anuncio).
Tu anuncio es una de las primeras partes de tu “embudo de venta” por lo que tiene una importancia crítica. El nombre, sobre todo el tipo de fotografías y el contenido impactarán de forma notoria en tus reservas.
Miraría los listados que tienen y el tipo de fotografías. En caso de que no fuese bueno, pactaría que serías tú el que te encargases de este punto (puedes redactarlo a distancia y contratar un fotógrafo local).
4. GESTIÓN DE PRECIOS
Uno de los puntos más críticos. Para mí hay dos palancas para ganar mucho dinero con el alquiler turístico y son la Experiencia del Huésped (GX) y la Gestión de Precios.
Le preguntaría a la empresa cómo gestiona los precios y qué software utiliza para ello.
Si te animas a formarte y quieres encargarte de eso, puedes pedirles si puedes ser tú el que maneja los precios.
En caso de que no quieras o no lo permitan, pregúntales si puedes pactar con ellos las pautas: precio base, precio mínimo, número de noches, si permiten que salga y entre un huésped el mismo día, etc.
5. CHECK IN
Otra pregunta que les haría sería cómo gestionan el check in de los huéspedes. Si dan las llaves en mano o disponen de algún sistema de cerradura electrónica (o caja con llaves) para disponer de entrada autónoma (o una combinación de ambos en base a los gustos del huésped.
Es posible que quieran que inviertas tú (o con ellos) en la cerradura electrónica, honestamente me parece una buena inversión ya que te dará a ti control sobre quién entra y sale; y al huésped una entrada autónoma que siempre es valorada.
Asegúrate también que cumplen las normativas en cuanto a comunicación de los DNI/pasaportes de los huéspedes con las autoridades competentes.
Con estos 5 puntos podrás elegir de la manera más inteligentemente posible pensando en tu inversión.
Si quieres seguir formándote en inversión inmobiliaria, todos los lunes mando un email formativo desde newsletter de ARIUM donde si te inscribes ahora te envío de regalo una calculadora profesional para estimar rentabilidades y un estudio del mercado inmobiliario en España.