10 Propuestas para Solucionar el Problema de Vivienda en España
Soluciones al Problema de Vivienda en España
¿Existe un problema de vivienda en España?
Por supuestísimo que sí
Aunque quizá habría que profundizar un poco más y ver cuál es el problema de raíz
Porque quizá ese problema de vivienda proviene de un problemón de descentralización política y territorial, de una maquinaria de políticos y funcionarios muy pesada, de una alta fiscalidad, de un nefasto mercado laboral, etc.
Claro, y si hay muchos impuestos, el españolito medio no tiene demasiada renta neta disponible como para hacer frente a la compra de su primera vivienda o al alquiler.
Así que si quieres saber mi punto de vista personal – que bueno, es solo mi opinión personal, porque aquí nadie tiene la verdad absoluta sobre nada - pues he esbozado 10 medidas que pienso que podrían sentar las bases para acercarnos a cumplir ese sueño de garantizar el derecho constitucional de la vivienda y… de lo que sería un mercado inmobiliario mucho más dinámico, profesional y atractivo tanto para inversores nacionales como internacionales.
Y dicho lo anterior, vamos allá con mis 10 propuestas o el paquete de medidas que yo propondría si me presentara a unas elecciones generales (ja-ja-ja) y mi objetivo fuera el de combatir de verdad el problema de vivienda en España:
Y antes de enunciar los objetivos, quiero aclarar que mi objetivo siempre será el de proteger la propiedad privada y fomentar la creación de riqueza de todos, no solo de unos pocos. Porque casi todo el mundo puede convertirse en un magnate del ladrillo, en un inversor inmobiliario si se lo propone de verdad.
Venga, vamos allá con esas 10 medidas:
1. Ningún Plan de Vivienda estúpido que limite precios y oferta de vivienda. Tampoco hacer distinción entre pequeños o grandes tenedores, porque aquí no se trata de polarizar y fragmentar el país para conseguir votos. Que sea el mercado el que se regule por sí solo – eso sí, protegido y motivado por las medidas que continúo proponiendo:
2. Yo no me llenaría la boca hablando del derecho a la vivienda recogido en la Constitución, sino que lo haría con acciones medibles:
Reducir la fiscalidad de compra nueva y de segunda mano, tanto para vivienda habitual como para inversión. Algo simbólico como un 1-2% e incluso un precio fijo, porque no tiene sentido que la Hacienda Pública vaya a comisión cuando tú quieres hacer realidad ese derecho a la vivienda o propiedad privada o… quieres destinar un activo para inversión para satisfacer una necesidad.
Unificación de un solo ITP para toda España, no que para Cataluña sea del 10% o incluso del 11% a partir de 1M€ de compraventa… y otras como el País Vasco con un 4%. Todo España por igual, más simple y mucho más justo.
Establecer un plan de avales efectivo y de verdad, no solo que busque conseguir votos ni perpetuar al comprador toda la vida en la carrera de la rata.
3. Obligatoriedad de que todos los contratos de arrendamiento tradicional queden firmados ante Notario y pasados por el Reg.Propiedad o… formalizados ante el Instituto de Vivienda pertinente – tal y como se hace en los Planes Alquila – o incluso a través de la Blockchain para que los contratos tengan plena validez jurídica y se proteja a ambas partes, tanto a arrendador como inquilino. Todo acorde con la ley y sin cláusulas abusivas para ninguna de las partes.
4. La educación financiera en España es una de las más bajas de la Unión Europea. Y como las hipotecas suelen acompañar a una familia durante gran parte de su vida y sabemos que estos errores podrían condenar su economía y felicidad.
Así que al igual que se solicitan tasaciones obligatorias amparadas por el Banco de España para proteger a los bancos, pues para aquellas personas que tengan intención de solicitar una hipoteca para comprar una vivienda – sobre todo aquellas que tengan un bajo nivel de conocimientos financieros - que el Gobierno establezca la obligatoriedad de utilizar o al menos que lo promueva, el asesoramiento especializado de un bróker o intermediario hipotecario que sepa luchar y pelear las mejores condiciones de tu hipoteca.
Y sería una gran medida porque esto haría que los bancos ofrecieran condiciones de financiación mucho más competitivas porque estarán lidiando con expertos en hipotecas y no con familias sin conocimientos financieros y capacidad para negociar. El beneficio sería triple: las personas pagarán menos intereses, no existirán cláusulas abusivas y se reducirá la probabilidad de desahucios por impago de hipoteca.
5. Desahucios por impago del alquiler en menos de 1 mes para garantizar el derecho a la propiedad privada. Y esto tienen más consecuencias y es que si existe protección jurídica, muchos otros inversores se lanzarán a sacar viviendas que antes estaban cerradas o se meterán a esto de invertir, fomentando la oferta y bajando los precios del alquiler.
Diseñar e implementar un Protocolo contra la Okupación clarísimo en el que la Policía o un cuerpo de unidades especiales esté perfectamente coordinado con los propietarios víctimas de la okupación y los correspondientes Registros de la Propiedad para actuar de manera inmediata en menos de 24h, con duras penas de prisión, indemnización y deportaciones según el caso. Porque España se ha convertido en el c*** de la Bernarda y lo que tendría que ser es una nación en la que las personas respeten los derechos y libertades de los demás, no pisotearlos. En resumidas cuentas, abogo porque se defienda a la víctima de este atropello y no al que viola la propiedad privada como se lleva haciendo en los últimos años.
6. Eliminación de los Impuestos de las Plusvalías Municipales para que las familias dispongan de más liquidez para ahorro e inversión – y en definitiva para que sean más libres - porque ese incremento del suelo es ficticio y confiscatorio. Es un auténtico robo. Porque además este impuesto grava el mismo hecho imponible hasta en dos ocasiones distintas:
Ya se paga ese incremento a través de la evolución anual del IBI;
En las ganancias patrimoniales, por diferencia entre precio de venta y precio de compra, si hay “incremento de valor” después de 20 años, ese resultado positivo no viene dado solamente por el valor de construcción, sino también por el valor del suelo, porque cuando se vende un inmueble, también se vende el suelo. Es un pack indivisible. Y si hay beneficios es porque ha habido incremento del valor del suelo por diferentes factores (IPC, demanda, revalorización, etc.), entonces no tiene que pagarse otra vez ese incremento en las Plusvalías Municipales.
7. En cuanto a la fiscalidad del Impuesto sobre la Renta de No Residentes de arrendamiento de inmuebles para aquellos inversores y magnates del ladrillo expatriados que estén fuera de España por motivos de estudios o trabajo, que tengan las mismas deducciones y bonificaciones que el residente en España. Está super denunciado ante la Comisión Europea, pero mientras tanto existe una discriminación entre los que tienen domicilio fiscal en España y los que lo tienen en la Unión Europea y mucho peor para los extracomunitarios.
Para que te hagas a la idea, los extracomunitarios pueden llegar a pagar x7 veces más impuestos que un residente fiscal en España para los mismos rendimientos porque no tienes derecho a deducirte gastos, ni la amortización del inmueble, pero tampoco el 60% por vivienda habitual. Vamos, que pagas un 24% sobre ingresos brutos, mientras que el residente en España un 19% después de deducciones y bonificaciones. Y te lo digo por experiencia, no de oídas.
8. Más que construir por construir, porque lleva muchos años, propondría la realización de un inventariado en el que se crucen demanda, renta mediana y disponibilidad de activos en venta/alquiler del parque inmobiliario estatal, regional y de ayuntamientos, además de fondos de inversión, salidas a subastas y aquellos inmuebles abandonados. Porque en vez de construir como si no hubiera mañana, es mucho más sencillo y rápido reasignar la utilización de diferentes activos o rehabilitarlos para dedicarlos a venta o alquiler social. Y si después de hacer eso hay que construir, pues se construirá, pero es súper importante garantizar un uso óptimo de los impuestos del contribuyente.
9. La Fiscalidad para alquiler por vivienda habitual tiene que ser más interesante para los inversores, porque de esta manera se incentivará la inversión, cada vez habrá más magnates del ladrillo como tú y… al haber más oferta de vivienda en alquiler, los precios caerán. Propondría establecer un mínimo por vivienda habitual más alto del que hay ahora. Quizá un 75% e ir aumentándolo en función del colectivo al que se alquile la vivienda: jóvenes, familias de bajos recursos, etc. Quizá llegando hasta el 95%. Y esto no sería otra cosa más que una vía de colaboración público-privada para aumentar la oferta de vivienda en España.
10. Soy un gran defensor de todos los valientes que deciden rescatar viviendas en mal estado, rehabilitarlas y devolverlas al mercado para poner su granito de arena para ayudar a conseguir ese derecho a la vivienda – ya sea a través del alquiler o de venta.
Así que en base al inventario que mencionaba antes – y una vez cruzado con demanda, renta mediana y stock, pues propondría ahorros fiscales en cuanto a ganancias patrimoniales. Ejemplo: si haces un flipping con estas características de vivienda en el barrio X de Málaga porque existe una gran falta de oferta y los precios se van a las nubes, te eximimos de pagar ganancias patrimoniales o… solamente un 5-10% sobre beneficios. Así a estilo concurso público lo que estarás haciendo es garantizar la entrada de inversores, fomentar la competitividad y se acabará vendiendo a precios razonables, aumentando oferta y bajando los precios.
Porque como decía al principio: ¡Que sea el mercado el que se regule por sí solo!
Y esas serían las 10 medidas que propondría, que pasan por una estrecha colaboración entre instituciones públicas a diferentes niveles (Estatal, Autonómica y Local) e inversores y empresas privadas, de manera que se mueva el mercado.
Y no solo eso, sino una mayor protección jurídica a la propiedad, fomentando la inversión con una bajada de impuestos generalizada.
Déjame en comentarios qué te parece este esbozo de medidas: cuáles te gustan más, cuáles te gustan menos, cuáles votarías a favor y en contra… y sobre todo:
¿Qué medidas se te ocurren para solucionar el problema de la vivienda en España?
Bueno… A ver si van a tener tanto éxito estas medidas que nos proponen como ministros de vivienda algún día jajajajaja. ¡No caerá esa breva!
Pd: si quieres invertir en bienes inmuebles rentables en Madrid, soy tu PSI (Personal Shopper Inmobiliario) de confianza. Si quieres continuar aprendiendo sobre la inversión inmobiliaria, La Biblia del Magnate del Ladrillo es tu mejor manual.
Y llegamos al final de la entrega de hoy…
Felices inversiones y que seas muy feliz…
Que tu libertad financiera está cada vez más cerca 😉
Charlie Hoyos - Magnates del Ladrillo